OPINION

Paulmann está triste por un mega negocio inmobiliario

Patricio Herman

En la última junta de accionistas de Cencosud, llevada a cabo el 28 de abril de 2017, muy bien cubierta por la prensa de negocios, Horst Paulmann dijo que le daba pena no concretar su proyecto inmobiliario Alto las Condes 2.

Sobre este asunto, aludimos a la crónica “Corte Suprema deja a firme fallo que otorga permiso para construir centro comercial” publicada el domingo 19 de marzo de 2017 en el diario El Mercurio pues su contenido carece de veracidad, ver link

http://www.economiaynegocios.cl/noticias/noticias.asp?id=345297

en donde se señala que “se confirmó una sanción por desacato al Seremi de Vivienda y Urbanismo y a Directora de Obras de municipio por no cumplir resolución de tribunal de alzada”, rechazando la apelación interpuesta por dichos funcionarios, arquitecto Aldo Ramaciotti y arquitecta Pamela Ortíz, en litigio entre Cencosud y municipalidad de Vitacura.

Se desconocen las razones que puede tener ese diario para señalar que la sentencia aludida “deja a firme fallo que otorga permiso”, sin verificar si esto es cierto o no. De haberlo hecho, sabría que esta sentencia no da por vigente el permiso de edificación de este polémico proyecto, permiso que está caducado por imperio del artículo 1.4.17 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC).

Asimismo, lo que ese diario no dice, es que el conflicto se refiere al frívolo y abusivo intento de Cencosud de mantener vigente el permiso de edificación Nº 121/2000 cursado el 12 de diciembre del año 2000, es decir hace casi 17 años, para construir un invasivo mall, con una torre de 55 pisos, en un terreno de 2,2 has. localizado en la Av. Kennedy 8950, esquina Padre Hurtado, permiso obtenido por otro actor inmobiliario -Interpetrol S.A.- en la Dirección de Obras Municipales (DOM) de Vitacura con las extremadamente permisivas normas urbanísticas existentes en el PRC de Las Condes. Recordemos que Vitacura se escindió de Las Condes en el año 1991 y el PRC de Vitacura comenzó su tramitación en el año 1993, aprobándose por Resolución Municipal Nº 59/99 del 7 de diciembre de 1999, acto administrativo publicado el 30 de diciembre de 1999 en el Diario Oficial.

Dejamos en claro que fue la Fundación Defendamos la Ciudad la que objetó, con todas las formalidades necesarias, a partir del 11 de abril de 2014, en la DOM de Vitacura y enseguida ante el Seremi de Vivienda y Urbanismo y ante la Contraloría General de la República la situación en comento, es decir, exigiendo que se declarara la caducidad del permiso pues ella opera en forma automática y de pleno derecho. Dicho colectivo ciudadano procedió así, luego fiscalizando, porque estaba en conocimiento de lo que se tramaba y porque no acepta que algunos actores del mercado inmobiliario saquen ventajas indebidas.

El 15 de mayo de 2014 dicha DOM de Vitacura, Pamela Ortiz, responde a Defendamos la Ciudad entregando una completa minuta de hechos, en orden cronológico, atingentes al proyecto, señalando que enviará en consulta todos los antecedentes al Seremi de Vivienda y Urbanismo. Cabe indicar, que la única autoridad con facultad para declarar la caducidad de un permiso es la DOM respectiva y la Seremi solo puede referirse a si los actos administrativos están correctamente emitidos. Por su parte la Contraloría ratifica u objeta las actuaciones de la Administración del Estado.

Volviendo al párrafo en donde se habla de Interpetrol S.A. y de la Resolución Municipal Nº 59/99, a continuación damos a conocer las principales normas urbanísticas contenidas en ese PRC de Vitacura de diciembre de 1999, vigentes actualmente :

Densidad = 250 viviendas por hectárea

Antejardín = 7 metros

Distanciamientos = 8 metros

Altura máxima = 42 pisos y 12 pisos

Coeficiente de constructibilidad =2

Coeficiente de ocupación de suelo = 25%

Rasantes = 70º

Es necesario que los lectores sepan que el 19 de diciembre de 1999 la DOM Vitacura aprobó el anteproyecto Nº 383 que sirvió de base para la obtención del permiso de edificación Nº 121/2000 de fecha 12 de diciembre de 2000, habida consideración que Interpetrol S.A., titular de ambos actos administrativos, tenía pleno conocimiento que el 7 de diciembre de 1999, ya se había aprobado la Resolución Nº 59/99 del PRC de Vitacura con las normas antes indicadas. Ergo, con posterioridad de la aludida Resolución Municipal de Vitacura se aprueba el anteproyecto y un año después se autoriza el permiso de edificación con las muy superiores normas urbanísticas de Las Condes (sic). Como vemos estamos ante un intento privado de aprovechar la debilidad del Estado para sacar ventajas en el mercado.

Carlos Celle, avispado hombre de negocios, dueño de Interpetrol S.A., a mediados de 1999, comparó las normas de edificación de su terreno vigentes en Las Condes con las contenidas en la tramitación del PRC de Vitacura y por lo tanto ingresó en la DOM de Vitacura una solicitud de anteproyecto para así, haciendo valer un derecho adquirido, obtener más tarde el preciado permiso de edificación. El sabía de antemano que tramitando en Vitacura los permisos con las normas de Las Condes iba a poseer una cuantiosa futura ganancia, la que efectivamente obtuvo al vender 10 años más tarde el terreno con el permiso incluido a Paulmann en una  altísima cifra. Paulmann pagó mucho dinero por ese terreno porque sabía que lo que valía era el permiso de edificación.

Mientras el caso estaba radicado en la Contraloría, repetimos, por denuncia de Defendamos la Ciudad, el 2 de febrero de 2015, Cencosud ingresa en el ente fiscalizador con Nº 168806 un documento de 29 páginas, haciendo valer sus intereses mercantiles, reconociendo en la página 25 que ese permiso sí estaba caducado. En efecto, allí el abogado que firmaba el escrito criticaba la norma de la OGUC referida a la caducidad y al respecto se trascribe  :  “…….…..si fuera exigible que para entender iniciada una obra esta deba tener ejecutado los trazados del Proyecto en la totalidad del Terreno ello debiera aplicarse a todos los proyectos que hubieren obtenido un permiso de edificación hace más de 3 años, lo que llevaría al absurdo de declarar caducados un sinnúmero de permisos de construcción. Por consiguiente, hacer aplicable una interpretación así únicamente a Cencosud vulnera además la igualdad ante la ley” (sic). Más claro imposible.

El 26 de febrero de 2015 y como la caducidad no se producía, Defendamos la Ciudad ingresa un nuevo documento en la Contraloría con el propósito de que ella exigiera a la DOM de Vitacura que ejerciera su atribución. Tiempo después nos reunimos con Ramiro Mendoza, contralor en aquella época, a quien con la Ordenanza actual y con la anterior, ya que en el año 2000 no estaba vigente su artículo 1.4.17, sino el 5.1.20, le expusimos la diferencia entre la caducidad automática de un permiso versus la invalidación administrativa, conforme el artículo 53º de la Ley Nº 19.880. En esa ocasión, con los profesionales viñamarinos de Defendamos la Ciudad le explicamos al contralor que lo sucedido con Cencosud en Vitacura era igual a lo que acontecía con el mall de 14 Norte en Viña del Mar, proyecto de las empresas Ripley y Parque Arauco. 

A Mendoza, entre otras cosas, le decíamos  que los tratos de privilegio para algunos poderosos inversionistas erosionan el Estado de Derecho y tiempo después se emitieron los dictámenes números 51.178 del 25/06/15 y 90.257 del 13/11/15 mediante los cuales la Contraloría confirma la caducidad del permiso de Cencosud, lo que obligó a la Directora de Obras a actuar en consecuencia. Como Cencosud ya conocía la posición de la Contraloría, contrató a otro abogado, para que “convenciera” al Seremi de Vivienda y Urbanismo y a la DOM de Vitacura que el permiso estaba vigente.

El Seremi de Vivienda y Urbanismo, después de recibir el reclamo de Cencosud debido a que después de haberle informado a la DOM de Vitacura que el permiso estaba vigente, por lo tanto contrariando a la Contraloría, finalmente entró en razón enviándole un oficio a la autoridad municipal reconociendo su error y manifestándole que los dictámenes de la Contraloría se deben obedecer, conminándola a que efectuara la caducidad del permiso, lo que hizo.

A raíz de esta legítima actuación, el abogado de Cencosud interpone un recurso acusando a ambos funcionarios en la Corte de Apelaciones, instancia que sin pronunciarse sobre la caducidad del permiso, pues Cencosud nunca arremetió en contra de los dictámenes de la Contraloría, resolvió sancionarlos denunciándolos en el Ministerio Público porque ellos habrían cometido un desacato, curiosa sentencia que fue confirmada por la Corte Suprema.

Ahora Paulmann informa por la prensa que desea negociar con la Municipalidad de Vitacura pues le da mucha pena no poder construir su elegante mall, ello porque el alcalde Raúl Torrealba ha dicho que el caso está zanjado conforme a los dictámenes de la Contraloría y porque la Justicia no se ha pronunciado sobre el fondo de la controversia, es decir los tribunales nunca han podido decir que el permiso está vigente.

Estaremos atentos a lo que finalmente se resuelva porque podría haber un arreglín municipal-privado, pues en Chile, país en donde está garantizada la impunidad, todo es posible. En ese eventual acuerdo de conveniencias no podría ser posible que la directora de Obras, Pamela Ortiz, borre con el codo lo firmado con su mano. Luego, solo una funcionaria subrogante podría cometer el engaño para favorecer a Cencosud. 

Pero tenemos la percepción que Torrealba no se prestará para actuar vulnerando el Estado de Derecho y como el permiso ya caducó, Cencosud está en condiciones de solicitar uno nuevo, adscribiéndose ahora a las normas urbanísticas de Vitacura y como su proyecto es “Conjunto Armónico” la altura máxima de 12 pisos se transforma en 15 pisos, reduciéndose la inversión de los US$ 500 millones previstos a unos estimados US$ 250 millones.

Finalmente, cuando el Fiscal del Ministerio Público interrogue al Seremi y a la Directora de Obras, el firmante de esta columna irá a declarar como testigo a favor de ellos porque ambos en este episodio procedieron correctamente. 

Patricio Herman
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